房地产企业审计小节（一）
一、对开发项目概况的了解及各个阶段可以取得的资料
（一）房地产开发项目流程
房地产业涉及各类政府部门，关系复杂，下面以一图概之，以便图个明白。
1、立项 | ||||||||||
招标 | 拍卖 | 挂牌 | 协议 | |||||||
开发商 | → | 获取土地 | → | 《土地出让合同》 | ||||||
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规划局 | → | 审核用地是否符合城市规划 | → | 《建设用地规划许可证》 | ||||||
2、设计 | ||||||||||
设计单位 | → | 按照土地指标进行设计 | → | 规划设计 | ||||||
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规划局 | → | 审核是否符合规划、 | → | 《建设用地规划许可证》 | ||||||
3、施工 | ||||||||||
开发商 | → | 开工申请 | → | 地价款已付清 | ||||||
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建设局 | → | 审核资金是否落实 | → | 《建设工程施工许可证》 | ||||||
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施工单位 | → | 进场、执行施工图 | ||||||||
4、验收 | ||||||||||
规划、消防、环保、电梯、燃气等部门 | → | 隐蔽工程随时验收 | → | 主体工程竣工验收合格证 | ||||||
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勘察、设计、施工、监理部门 | → | 竣工验收 | → | 《建设工程竣工验收报告》 | ||||||
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建设局 | → | 监督、备案 | → | 《工程竣工验收备案证明书》 | ||||||
5、交付使用 | ||||||||||
国土资源和房地产管理局 | → | 符合预售条件 | → | 《预收许可证》 | ||||||
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开发商 | → | 交付使用 | → | 《买卖合同》 | ||||||
在房地产项目开发过程中，通过以上资料的收集，我们可以对房地产项目有一个概况性的了解。此时我们可以就了解到的情况作前期税负测算；还可以系统的把整个项目分期、分类的设置会计核算科目，以便以后企业所得税、土地增值税清算时可以更方便的提取数据。
（二）房地产开发过程中财务需要取得的各种资料
（1）国有土地使用证
（2）建设用地规划许可证
（3）建设工程规划许可证、建设工程规划审定意见书、总平图
（4）建筑工程施工许可证
（5）工程合同（主体）、其他合同
（6）商品房销售(预售)许可证
（7）房屋测汇报告（预测、实测）
（8）销控表
（9）工程决算
（10）工程竣工验收备案书
未完待续……
下节介绍核算，包括成本科目设置、预收房款科目设置等
